A compra de um imóvel envolve diversos custos, entre eles impostos e taxas cartorárias. No entanto, muitos contribuintes acabam pagando valores indevidos devido a cobranças excessivas, especialmente no cálculo do ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos) e das taxas cartorárias. Recentemente, decisões judiciais vêm garantindo o direito de restituição desses valores pagos a maior.
Neste artigo, explicaremos como essas cobranças acontecem, quais são seus impactos e como proceder para recuperar valores indevidamente pagos.
As taxas cartorárias são valores cobrados pelos cartórios para formalizar a transmissão de bens imóveis, incluindo a lavratura e o registro da escritura. Essas taxas são definidas por legislação estadual e devem ser calculadas com base no valor do imóvel.
No entanto, em Salvador, muitos contribuintes vêm sendo cobrados a maior porque os cartórios adotam como base de cálculo o valor venal arbitrado pela Prefeitura – que, na maioria dos casos, é superior ao valor real da transação. Isso ocorre porque o Município de Salvador fixa um valor venal próprio, diferente do valor efetivo da negociação, e essa prática tem sido considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Caso recente no escritório:
Recentemente, no escritório, tivemos um caso em que um cliente adquiriu um imóvel pelo valor de R$ 450.000,00, mas a Prefeitura de Salvador considerou, para fins de cálculo do ITIV, um valor venal de R$ 680.000,00. Com isso, tanto o imposto quanto as taxas cartorárias foram cobrados com base nesse valor majorado.
Após ingressarmos com uma ação judicial, a Justiça reconheceu que a cobrança estava equivocada e determinou a restituição do valor pago a maior. Essa decisão seguiu o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que a base de cálculo do ITIV deve ser o valor real da transação, e não um valor arbitrado unilateralmente pelo município.
O que é o ITIV/ITBI e como ele deve ser calculado?
O ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos), também chamado de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em alguns municípios, é um tributo municipal cobrado sempre que há a transmissão de bens imóveis entre pessoas vivas.
A regra geral para calcular o ITIV é simples: ele deve incidir sobre o valor real da transação imobiliária, ou seja, o valor efetivamente pago pelo comprador ao vendedor. No entanto, a Prefeitura de Salvador, desde a Lei nº 8.421/2013, passou a arbitrar unilateralmente o valor venal dos imóveis, muitas vezes ignorando o valor real de compra e venda.
Essa prática foi contestada no STJ, que definiu que o ITIV deve ser calculado com base no valor da transação, e não no valor venal estimado pela Prefeitura. Isso significa que muitos contribuintes podem ter direito à restituição do imposto pago em excesso.
Decisão do STJ: Vitória para os Contribuintes
Em um julgamento fundamental (Tema 1.113), o STJ determinou que:
O valor da transação declarado pelo contribuinte deve ser presumido correto. A Prefeitura só pode contestá-lo se instaurar um processo administrativo formal, garantindo ao contribuinte o direito à ampla defesa.
É ilegal que a Prefeitura fixe previamente um valor venal para calcular o ITIV. O Município não pode usar um “valor de referência” unilateralmente definido.
A base de cálculo do ITIV não pode estar vinculada ao IPTU. O IPTU utiliza outro critério de avaliação dos imóveis, que não deve ser usado para determinar o ITIV.
Essa decisão garante aos contribuintes o direito de pagar apenas o valor devido e de reaver quantias indevidamente pagas.
Como recuperar valores pagos indevidamente?
Se você pagou ITIV ou taxas cartorárias com base em um valor venal inflacionado, há formas de recuperar o dinheiro:
1️⃣ Ação Judicial
O meio mais eficaz tem sido ingressar com uma ação de repetição de indébito tributário. Essa ação pode garantir não apenas a restituição dos valores pagos a maior, mas também a correção monetária sobre os montantes pagos indevidamente.
2️⃣ Obtenção de Liminar para Suspender Pagamentos Futuros
Se você está prestes a comprar um imóvel e já identificou que o ITIV ou as taxas cartorárias estão sendo calculadas com um valor superestimado, pode entrar com um pedido de liminar na Justiça para suspender a cobrança indevida antes mesmo de efetuar o pagamento.
Existe um prazo para pedir a restituição?
Sim! O contribuinte tem até 5 anos para pedir a devolução do ITIV pago a maior. Esse prazo começa a contar a partir da data do pagamento.
⚠️ Se o contribuinte já fez um pedido administrativo e recebeu uma negativa, o prazo para ingressar com ação judicial cai para 2 anos a partir da data da resposta negativa.
Pague apenas o justo!!
Muitas pessoas em Salvador estão pagando taxas cartorárias e ITIV acima do devido por conta da adoção de bases de cálculo incorretas. No entanto, a Justiça tem garantido a devolução desses valores, com base na decisão do STJ que reconheceu a ilegalidade dessas cobranças.
Se você comprou um imóvel nos últimos anos e suspeita que pagou ITIV ou taxas cartorárias com base em um valor arbitrado pela Prefeitura, pode ter direito à restituição.
- Fale com um especialista e verifique seu caso!
- Você pode recuperar valores pagos indevidamente e garantir que pague apenas o correto em futuras transações.
Roneide Braga, advogada especialista em Direito Tributário pela Universidade de São Paulo (USP), OAB 70.507. Atendemos de forma presencial ou online, sempre prontos para auxiliar você.
