A compra e venda de imóveis envolve uma série de tributos que podem gerar dúvidas e, por vezes, cobranças indevidas. Um dos impostos mais comuns nesse processo é o ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos), também conhecido como ITBI em alguns municípios. Embora essencial para a formalização da transação, a base de cálculo do ITIV frequentemente gera controvérsias, especialmente quando os valores cobrados divergem significativamente do valor real de mercado. Neste artigo, exploramos como funciona o ITIV em Salvador, Bahia, destacamos decisões importantes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que redefiniram a base de cálculo desse imposto e discutimos casos concretos trabalhados por nosso escritório que exemplificam a luta pela justiça fiscal. Além disso, discutimos como proceder para obter a restituição ou suspensão de ITIV pago em excesso, detalhando os prazos e as melhores estratégias legais para garantir que seus direitos sejam respeitados.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), também conhecido em alguns municípios como ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos), é um tributo municipal cobrado quando há transferência de propriedade de imóveis entre pessoas vivas, como na compra e venda de uma casa.
Diferente do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um tributo estadual aplicado em situações de herança ou doação, o ITBI/ITIV incide em transações comerciais de imóveis.
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, ou seja, seu valor de mercado. Durante a compra e venda, esse valor deve ser declarado no contrato de promessa de compra e venda, no registro imobiliário e nas declarações de Imposto de Renda do comprador e do vendedor. Entretanto se a Prefeitura considerar o valor declarado incorreto, ela pode contestá-lo e determinar um novo valor de mercado por meio de um processo administrativo.
Como funciona o ITIV em Salvador - Bahia?
O ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos) em Salvador, Bahia, é regulamentado pelo Código Tributário Municipal de Salvador (Lei nº 7.186/2006). Conforme o artigo 116, inciso I, a base de cálculo do ITIV era “o valor dos bens ou direitos transmitidos“. Esse valor é aquele declarado nos documentos da transação. Por exemplo, se um imóvel é vendido por R$ 200.000,00, esse será o valor utilizado para calcular o ITIV.
Caso a Prefeitura de Salvador não concorde com o valor declarado, ela pode contestá-lo e estabelecer um valor de mercado mais próximo da realidade através de um procedimento administrativo. Tradicionalmente, presumia-se que as declarações das partes envolvidas eram verdadeiras, baseando-se no princípio de que todos são considerados inocentes até que se prove o contrário.
Entretanto, com a Lei nº 8.421/2013, conhecida como “Reforma Tributária Municipal”, houve uma mudança significativa. A partir dessa legislação, a Prefeitura de Salvador passou a arbitrar o valor venal para cálculo do ITIV, independente do valor real da transação de compra e venda. Agora, a Prefeitura define o valor de cada imóvel na cidade.
O percentual do ITIV permanece o mesmo: 3% sobre o valor da transação do imóvel e 1% para imóveis populares. A principal mudança está no controle do processo: os contribuintes agora precisam preencher e imprimir a Declaração de Transação Imobiliária (DTI) por meio de um site, que serve como documento de arrecadação do ITIV.
Essa mudança alterou a presunção de veracidade das declarações. A Prefeitura agora assume que os valores declarados podem não ser precisos, utilizando seu próprio valor arbitrado como base para o cálculo do ITIV. Se o valor arbitrado pela Prefeitura for menor que o valor da operação, ele é aceito. Contudo, se o valor real da operação for superior ao arbitrado, é desconsiderado, prevalecendo o valor determinado pela SEFAZ.
STJ define base de cálculo do ITIV | ITBI
Em decisão importante, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que o ITIV/ITBI deve utilizar como base de cálculo o valor da compra e venda do imóvel. Este julgamento, realizado em sede de recurso repetitivo, afastou a utilização do valor venal e de outros índices estabelecidos pelas prefeituras municipais para o cálculo do imposto.
Entenda o Caso: O caso que originou o Recurso Especial 1.937.821 envolveu o município de São Paulo, que contestou uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo. A corte paulista havia entendido que o ITBI deveria ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor do imóvel para fins de IPTU, utilizando o maior dos dois.
A Primeira Seção do STJ estabeleceu uma importante definição ao julgar o Tema 1.113. O colegiado concluiu que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, levando em conta fatores específicos como o estado de conservação.
Teses Fixadas ITIV
A seção de direito público do STJ fixou três teses fundamentais:
Valor de Mercado como Base de Cálculo: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
Presunção do Valor Declarado: O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a instauração de processo administrativo próprio, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
Proibição de Arbitramento Prévio: O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido unilateralmente.
Impacto da Decisão
A decisão do STJ reconhece a ilegalidade da fixação prévia de um valor venal pelas prefeituras para servir de base de cálculo do ITBI. O tribunal reafirmou que a base de cálculo deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, proporcionando maior justiça e adequação ao valor efetivo das transações imobiliárias.
Essa decisão é uma vitória para os contribuintes, garantindo que o cálculo do ITBI seja baseado em critérios justos e transparentes, evitando arbitrariedades por parte das prefeituras. O entendimento do STJ traz segurança jurídica e reafirma o princípio de que as declarações feitas pelos contribuintes devem ser presumidas como verdadeiras, salvo comprovação em contrário por meio de processo administrativo regular.
ITIV de Imóvel Arrematado em Leilão (Caso Concreto)
Em um caso recente trabalhado pelo nosso escritório, uma cliente arrematou um imóvel em leilão e o município de Salvador cobrou o ITIV três vezes acima do valor real do imóvel.
Diante das provas apresentadas, o tribunal julgou procedente o pedido formulado na inicial elaborado pelo escritório, condenando o município de Salvador a restituir o valor pago em excesso a título de ITIV. A decisão considerou como base de cálculo do imposto o valor declarado pelo contribuinte, reafirmando a importância da justiça fiscal e da presunção de veracidade das declarações dos contribuintes. Graças ao trabalho minucioso do nosso escritório, que incluiu argumentos sólidos e referências a decisões importantes, como a do STJ, o município não recorreu.
Como obter a restituição ou suspensão de ITIV?
A restituição do ITIV permite que o contribuinte recupere o valor pago do imposto em situações específicas, tais como:
- Pagamento Indevido: O imposto foi pago, mas não deveria ter sido.
- Pagamento Excessivo: O imposto foi devido, mas o valor pago foi superior ao correto.
Exemplos de situações para restituição
- Anulação do Negócio Jurídico: Se o negócio jurídico for anulado ou declarado inexistente.
- Desistência do Negócio Jurídico: Se houver desistência do negócio jurídico que gerou a cobrança do ITIV (por exemplo, cancelamento da compra e venda).
- Erros Diversos: Erros na identificação do contribuinte, na inscrição imobiliária do imóvel, na escolha da alíquota aplicável, entre outros.
Procedimentos para Obter a Restituição
Para obter a restituição do ITIV pago em excesso, você pode optar por dois caminhos:
Requerimento Administrativo: A advogada do contribuinte, ou ele próprio, pode solicitar a restituição junto à administração tributária. No entanto, esses pedidos geralmente não são deferidos e a análise pode demorar.
Ação Judicial: O meio mais eficaz é contratar uma advogada tributarista para propor uma ação judicial de repetição de indébito ou para suspender a cobrança indevida. Este procedimento costuma ser mais rápido e tem maiores chances de sucesso.
Obtenção de Liminar
Em muitos casos, é possível obter uma liminar para suspender a cobrança do ITIV enquanto a ação judicial está em andamento. Isso pode ser especialmente útil para evitar o pagamento de valores indevidos enquanto o mérito do caso está sendo analisado. A liminar oferece uma proteção temporária, garantindo que você não seja prejudicado financeiramente durante o processo.
Há prazo para pedir a restituição do ITIV?
Sim, há um prazo para solicitar a restituição do ITIV. Contribuintes que pagaram indevidamente têm direito à devolução do valor corrigido, mas é crucial que o pedido seja feito dentro do prazo de cinco anos. Após esse período, o direito à devolução é perdido.
Recomendações aos Contribuintes
Sugere-se que os contribuintes façam o pedido de restituição imediatamente, preferencialmente antes de completarem cinco anos desde o pagamento do imposto. Na prática, os pedidos administrativos de restituição raramente são aprovados e podem demorar anos para serem processados. Por esse motivo, é aconselhável que uma advogada tributarista proponha uma ação judicial de repetição de indébito ou para suspender a cobrança.
Prazo reduzido em caso de negativa administrativa
É importante destacar que, se o contribuinte já solicitou a restituição de forma administrativa e recebeu uma resposta negativa, o prazo para propor a ação judicial é reduzido para dois anos a partir da data da negativa.
Obter a restituição ou a suspensão do ITIV pode ser um processo complexo, mas com a orientação adequada, é possível garantir que seus direitos sejam respeitados e que valores pagos indevidamente sejam recuperados.
Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, aqui estão os meus contatos.
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